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Der Ratgeber für Wohnungssuchende

Wohnen in Österreich von A bis Z

Wer sich erstmals mit dem Thema Wohnen in Österreich beschäftigt, der stößt auf eine Vielzahl von Begriffen: Wohnungsarten, Fachausdrücke, Vertragsklauseln und, und, und. Genau aus diesem Grund haben wir einen Ratgeber für Wohnungssuchende erstellt und die wichtigsten Begriffe erklärt.

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Wohnungsarten & Fachausdrücke Einfach erklärt

A–Z

Die Abnahme einer Wohnung bezeichnet deren Übernahme durch einen neuen Mieter oder Eigentümer. Dazu wird überprüft, ob alle vertraglich vereinbarten Leistungen gegeben sind. Die Abnahme besteht aus einem technischen und einem rechtlichen Teil. Bei der technischen Abnahme wird das Gebäude auf seine Beschaffenheit überprüft. Die rechtliche Abnahme beschreibt den formellen Akt. 

Bei Neubauwohnungen findet die technische Abnahme meist einige Wochen vor der Wohnungs- und Schlüsselübergabe statt. Dabei wird jede Wohnung auf bauliche Mängel überprüft. Diese können dann bis zur Übergabe behoben werden. Weiters werden den Mietern oder Eigentümern technische Einbauten wie Wohnraumbelüftungen, Übergabestationen oder Feuermelder erklärt. 

Bei Bestandswohnungen findet die technische Abnahme zeitgleich mit der Wohnungs- und Schlüsselübergabe statt. Die Behebung von Mängeln erfolgt in zeitlicher Absprache mit den Mietern oder Eigentümern. 

Wohnanlagen gelten als barrierefrei, wenn sie

  • für Menschen mit oder ohne Behinderung
  • in der allgemein üblichen Weise ohne besondere Erschwernis und
  • grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sind.

Bauliche Barrieren wie Stufen oder geringe Türbreiten entfallen beim barrierefreien Wohnen. Die Grundlagen für barrierefreies Bauen sind durch unterschiedliche ÖNORMEN vorgegeben. 

Wichtig: Nicht jede barrierefreie Wohnung ist auch behindertengerecht.

Das Bauzustandsgutachten ist ein Gutachten über den Bau- und Erhaltungszustand der allgemeinen Teile eines Gebäudes. Es soll zukünftigen Eigentümern einen Überblick über die erwartbaren Erhaltungsarbeiten und -kosten der kommenden Jahre geben. Laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist das Gutachten für Gebäude, die älter als 20 Jahre sind, verpflichtend vorzulegen. Es soll Baumängel aufzeigen und Sicherheit für Käufer und Verkäufer bringen.

Begleitetes Wohnen ermöglicht Menschen mit Behinderung oder altersbedingten Einschränkungen eine selbstständige Lebensführung. Diese Form des Wohnens beinhaltet eine Grundbetreuung der Bewohner, was sie vom barrierefreien Wohnen unterscheidet. Gebäude für begleitetes Wohnen müssen barrierefrei sein und über einen Gemeinschaftsraum verfügen. Die Wohnungsgröße liegt zwischen 45 und 65 Quadratmetern.

Das betreute Wohnen ist eine besondere Ausprägung des Wohnens zur Erleichterung eines selbstständigen Lebens im Alter. Sie richtet sich an Menschen, die ...

  • ... in einer barrierefreien Wohnanlage leben möchten.
  • ... sich Grundleistungen im Bereich der Sicherheit, allgemeiner Betreuung und Leistungen zur Unterstützung wünschen.
  • ... nicht alleine leben wollen.
  • ... nicht zwangsläufig Hilfe-, Betreuungs- oder Pflegebedarf haben.

Bewohner von betreuten Wohnungen haben zu festgelegten Wochenstunden einen Ansprechpartner. Kontakt und Verständnis sind damit gewährleistet. Grundsätzlich erbringt eine Fachkraft folgende Leistungen für die Bewohner:

  • regelmäßige Kontaktaufnahme
  • Vermittlung von mobilen Diensten wie Haushaltshilfe, Hauskrankenpflege oder Fußpflege
  • Organisation von Treffen und Freizeitangeboten
  • Information über Angebote für Senioren
  • Organisation und Durchführung von Krankenbesuchen
  • Beratung und Unterstützung bei Antragstellungen und Behördenkontakten
  • Hilfestellung bei Fragen rund um den Einzug

Betreutes Wohnen kann mit Coaching oder Begleitung gleichgesetzt werden. Es handelt sich aber nicht um eine Vollversorgung, wie sie in Seniorenheimen geboten wird.

Beim Mieten einer geförderten Wohnung ist, wenn vertraglich vereinbart, vom Mieter ein Finanzierungsbeitrag zu leisten. Das ist ein Einmalbetrag (Grund- und/oder Baukostenbeitrag), der einer Vorauszahlung des Mietzinses gleichkommt. Dabei gilt: Je höher der Betrag, umso geringer die monatliche Miete. Nach Ablauf des Mietvertrags erhält der Mieter den abgewerteten Finanzierungsbeitrag innerhalb von acht Wochen zurück. Der Finanzierungseitrag wird gemäß § 17 WGG jährlich um ein Prozent abgeschrieben.

Eine Finanzierungsbestätigung (Finanzierungszusage) ist die Erklärung eines Kreditinstitutes, die Finanzierung eines bestimmten Bauvorhabens zu gewährleisten. Sie kann rechtlich verbindlich oder unverbindlich getroffen werden. Ihr Ziel: den Verkäufer von der eigenen Zahlungsfähigkeit zu überzeugen und in Folge den Kaufvertrag unterschreiben zu können.

Die Gewährleistungsbegehung hat den Zweck, Baumängel zu erkennen, die bei der Wohnungsübergabe (noch) nicht sichtbar waren. Sie erfolgt nach Ablauf der Gewährleistungsfrist von drei Jahren und sollte von einem Bausachverständigen durchgeführt werden. Hintergrund: Mehr als 90 Prozent der Mängel treten in den ersten vier Jahren nach Errichtung eines Bauwerks ein.

Unter Grundverkehr versteht man den Erwerb von bestimmten Rechten (zum Beispiel Eigentum) an Grundstücken, Gebäuden oder Gebäudeteilen. Geregelt ist der Grundverkehr im Grundverkehrsgesetz 2001.

Das „Junge Wohnen“ ist eine spezielle Wohnbauförderung des Landes Niederösterreich. Sie richtet sich an junge Menschen, die kleine und günstige Wohnungen oder Starterwohnungen suchen. Der Hintergrund: Gerade auf der Suche nach einer Lehrstelle oder dem ersten Arbeitsplatz ist in der Zielgruppe örtliche Flexibilität gefordert. 

Bei den geförderten Wohnungen handelt es sich um Mietwohnungen von maximal 60 Quadratmetern. Vor dem Bezug ist eine Kaution oder ein Finanzierungsbeitrag in der Höhe von maximal 4.000 Euro zu bezahlen. Die Förderung gilt für Personen bis 35 Jahren.

Junges Wohnen in Wien? Vielleicht werden Sie beim Thema Smart-Wohnungen fündig.

Bei einer Startwohnung handelt es sich um eine Mietwohnung mit maximal 55 Quadratmeter Wohnnutzfläche, die auf drei Jahre befristet an Personen vermietet wird, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages das 30. Lebensjahr noch nicht vollendet haben und deren Einkommen um mindestens 40 Prozent unter der Einkommensgrenze der "begünstigten Person" liegt.

Der Mietvertrag kann auch mehrmals abgeschlossen/verlängert werden. Die Errichtung von Startwohnungen wird höher gefördert, das Mietentgelt ist daher geringer.

siehe Vorvertrag

Anhand eines Mietvertrags einigen sich Vermieter und Mieter einer Wohnung über den Mietgegenstand und den Mietzins. Einfach gesagt: Der Vermieter überlässt dem Mieter auf Zeit eine Wohnung zum Gebrauch. Im Gegenzug schuldet der Mieter dem Vermieter ein monatlich festgelegtes Entgelt. Die Miete kann die Nutzung von Bereichen außerhalb der Wohnung beinhalten, etwa Treppenhaus, Garten oder Parkplatz. Verträge zur Wohnungsmiete können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden.

Bei diesem Wohnmodell erhalten Mieter nach fünf oder zehn Jahren der Wohnungsmiete eine Option zum Kauf. Das Recht die Wohnung zu kaufen erwirbt der Mieter mit der Zahlung eines Finanzierungsbeitrages in ausreichender Höhe. Ein Kauf ist nach zehn Jahren, bei Vertragsabschluss nach dem 1. August 2019 nach fünf Jahren möglich. Ist dieses Recht im Mietvertrag festgehalten, handelt es sich um eine Miet-Kauf-Wohnung.

Für den Kauf muss vom Mieter zunächst ein Antrag auf Eigentumsübertragung gestellt werden (Kaufanfrage). Daraufhin erstellt der Bauträger ein Angebot mit einem fixen Kaufpreis (Kaufanbot). Davon wird der vom Mieter anfangs bezahlte Finanzierungsbeitrag abgezogen. Der Käufer hat neben dem vorgegebenen Kaufpreis die üblichen Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer zu zahlen.

Miet-Kauf-Wohnungen werden auch als Optionswohnungen bezeichnet.

Früher war beim Abschluss eines Mietvertrags vom Mieter eine Mietvertragsgebühr an den Vermieter zu zahlen. Der Vermieter musste diese gesetzliche Rechtsgeschäftsgebühr ans Finanzamt weiterleiten. Seit 11. November 2017 sind schriftliche Mietverträge für Wohnräume in Österreich nicht mehr mit Gebühren behaftet. Die Einhebung einer Mietvertragsgebühr für Wohnräume ist seitdem nicht mehr zulässig.

Aber: Zum Abschluss eines Mietvertrags für Pkw-Abstellplätze oder Geschäftslokale muss eine Mietvertragsgebühr an das Finanzamt abgeführt werden. 

Im Mietrechtsgesetz sind sämtliche mietrechtlichen Bestimmungen in Österreich geregelt.

Eine Nutzungserklärung ist beim Erwerb von Baugrundstücken, Gebäuden oder Gebäudeteilen gefragt. Sie muss vom Käufer an den zuständigen Bürgermeister gerichtet werden. Zweck der Nutzungserklärung: Der Käufer verpflichtet sich, die gekaufte Wohnung als Hauptwohnsitz zu verwenden. Weder der Käufer noch Dritte dürfen das gekaufte Objekt als Zweitwohnung nutzen. 

Die Parifizierung ist ein Begriff aus dem Österreichischen Wohnungseigentumsrecht. Sie bestimmt das Verhältnis der Eigentumsanteile der einzelnen Miteigentümer einer Liegenschaft. Die Parifizierung beantwortet kurz gefasst die Frage: Wem gehört wie viel? Basis für die Nutzwertberechnung ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung abzüglich der Wände. Der Wert dient der gerechten Verteilung der Gemeinschaftskosten (z. B. Betriebskostenanteil) auf die einzelnen Eigentümer.

Wohnungseigentümer zahlen monatlich einen festgelegten Betrag in die Instandhaltungsrücklage ein. Die Instandhaltungsrücklage dient dazu, notwendige Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen im Sinne der Wohnungseigentümer finanzieren zu können.

Smart-Wohnungen stehen für kostengünstiges und kompaktes Wohnen in Wien. Sie sind gekennzeichnet durch eine gut durchdachte Grundrissplanung und eine komplette sanitäre und elektronische Basisausstattung. Eine hohe Alltagstauglichkeit und geringe Mieten sind das Ergebnis. 

Um eine geförderte Smart-Wohnung zu erhalten, benötigt man ein Wiener Wohn-Ticket. Die Voraussetzungen: 

  • Alter zwischen 17 und 30 Jahren
  • Besitz der österreichischen Staatsbürgerschaft oder ein gleichgestellter Status
  • Wohnsitz seit mindestens 10 Jahren im Haushalt der Eltern und seit zwei Jahren durchgehend an der derzeitigen Wiener Adresse hauptgemeldet 
  • kein Nebenwohnsitz

Stützpunktwohnen richtet sich an Menschen mit psychischer Beeinträchtigung. Ihnen soll ein selbstständiges Wohnen ermöglicht werden. Die Bewohner erhalten eine barrierefreie Wohnung innerhalb einer Wohnanlage. Als begleitende Maßnahme dient ein Betreuungsstützpunkt der Caritas, bestehend aus einem Büro und einem Gemeinschaftsraum mit Küche. 

Der Stützpunkt ist von Montag bis Freitag betreut. Wie oft die Bewohner das Angebot nützen, bleibt ihnen überlassen. 

Aufgabenbereiche des Betreuungsstützpunktes: 

  • Organisation von Hilfsangeboten
  • Vernetzung mit anderen Einrichtungen der psychosozialen Versorgung
  • aktives Zugehen auf Bewohner bei Rückzugstendenzen
  • Veranstaltungen von Gruppenaktivitäten
  • Aufbau und Pflege von sozialen Kontakten
  • Integration neuer Bewohner in die Gemeinschaft
  • Anregung zu Freizeitaktivitäten
  • Unterstützung bei Behördengängen
  • Hilfe in Krisensituationen
  • Hilfe bei der Vermittlung von Wahlleistungen wie Haushaltshilfen, Krankenpflege, Essenszustellung, Wäschedienst etc.

Eine Treuhandschaft ist per Definition die „Ausübung oder Verwaltung fremder Rechte durch eine dazu bevollmächtigte Person“.

Beim Kauf einer Wohnung kommt sie zum Beispiel dann vor, wenn der Kaufbetrag mit Hilfe eines Kredits bezahlt wird. Dann übernimmt in der Regel ein Notar oder Rechtsanwalt die Treuhandschaft für den Käufer. Damit erhält er den Kaufbetrag vom Kreditinstitut zur Verwahrung. Die Auszahlung an den Käufer erfolgt erst, wenn alle Bedingungen zur ordnungsgemäßen Abwicklung des Kaufvertrags erfüllt sind.

Mit einer Treuhandschaft sichern sich Käufer und Verkäufer gleichermaßen gegen wirtschaftliche Risiken ab.

Mit einer Verwaltervollmacht können Eigentümer die Verwaltung von Eigentumsobjekten an Dritte übertragen. Der Verwalter ist verpflichtet nach den Grundsätzen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit zu handeln.

Zu seinen Aufgaben gehören unter anderem:

  • die Wartung und Überprüfung der technischen Anlagen
  • die Erstellung der Jahresabrechnung
  • die Organisation und Durchführung von Eigentümerversammlungen
  • die Abwicklung von Sanierungen

 

Wer sich mit dem Verkauf von Liegenschaften beschäftigt, der kommt mit dem Vorkaufsrecht in Berührung. Es berechtigt eine Person oder ein Unternehmen, anstelle des Käufers in den Kaufvertrag einzutreten. Die Person kann, muss aber nicht innerhalb von 30 Tagen von ihrem Recht Gebrauch machen. Das Vorkaufsrecht ist im Grundbuch eingetragen. Es kann beispielsweise dazu dienen, dass ein Objekt im Besitz der Familie bleibt.

Mit einem Vorvertrag verpflichten sich Mieter und Vermieter oder Käufer und Verkäufer, in Zukunft einen Hauptvertrag (Miet- oder Kaufvertrag) abzuschließen. Im Vorvertrag kann neben weiteren Bedingungen die monatliche Miete oder der Kaufpreis im Vorhinein festgelegt werden. Bei Nichteinhaltung seitens des Mieters/Käufers steht dem Vermieter/Verkäufer Anspruch auf Schadenersatz zu.

Bauvereinigungen, die als gemeinnützig anerkannt werden, richten ihre Tätigkeit unmittelbar auf die Erfüllung des Gemeinwohls. Die Gewinnmaximierung steht nicht im Vordergrund, ausschlaggebend ist der Nutzen für die Gemeinschaft. Die gesetzlichen Rahmenbedinungen sind im WGG zu finden.

Wohnungseigentum ist das Recht des Miteigentümers, eine Wohnung ausschließlich zu nutzen und alleine darüber zu verfügen. Ein Wohnungseigentümer ist immer Miteigentümer an einer Liegenschaft, besitzt also einen ideellen Anteil daran. Beim Kauf einer Wohnung ist eine Grunderwerbssteuer in der Höhe von 3,5 Prozent des Kaufpreises zu entrichten. Eine gebührenpflichtige Eintragung ins Grundbuch ist beim Wohnungserwerb ebenso notwendig.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verbindet einen Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft mit dem Recht auf ausschließliche Nutzung einer bestimmten Wohnung auf dieser Liegenschaft. 

siehe auch: Mietwohnung.

Die Miete oder der Mietzins ist jener Betrag, der monatlich für eine Wohnung bezahlt werden muss. 

So setzt sich die Miete im gemeinnützigen Wohnbau zusammen:

  • Nettomietzins (abhängig von Wohnungskategorie, Alter des Hauses und anderen gesetzlichen Bestimmungen)
  • Anteil an Betriebskosten und öffentlichen Abgaben (zum Beispiel Müllabfuhr, Wasser und Reinigung)
  • gegebenenfalls Anteil für besondere Aufwendungen wie Gemeinschaftseinrichtungen (zum Beispiel Lift, Spielplatz oder Heizungsanlage)
  • gegebenenfalls Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände (z.B. Küche)
  • 10 % Umsatzsteuer

Tipp: Die Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) Salzburgs haben ein Video produziert, in dem die Kosten einer geförderten Mietwohnung veranschaulicht werden. Jetzt ansehen! 

Weitere Informationen zum Thema erhalten Sie auf www.wohnen.net.

Als Wohnnutzfläche gilt die gesamte Bodenfläche einer Wohnung. Treppen, Liftschächte, Balkone, Keller und Dachboden zählen nicht dazu. Je nach Anzahl der im Haushalt lebenden Personen gibt es bei geförderten Wohnungen Obergrenzen für die zulässige Wohnnutzfläche. Dies ist vor allem für Mietwohnungen relevant.

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